Нередко порождает проблемы следующий вопрос – как вернуть аванс за квартиру. Причина у этого одна – незнание ключевых положений о сущности аванса и правовых нормах, регулирующих эту сферу.

Как правило, покупатель жилья и продавец подписывают предварительный договор (договор об оплате авансового платежа). Продавец думает, что если внесен аванс за квартиру и лицо впоследствии отказывается оформлять сделку, у него будет возможность оставить себе эту сумму как компенсацию. В авансовый договор включается условие о том, что при отказе лица от покупки авансовый платеж не возвращается.

При этом участниками соглашения упускается из внимания тот факт, что подписание авансового договора не может повлечь за собой возникновение денежных обязательств, если отсутствует договор купли-продажи. Он является лишь дополнением к договору о покупке (продаже) квартиры.

Суть авансового платежа

Продавцы допускают принципиальную ошибку – они смешивают понятия авансового платежа и задатка. Следует уяснить, что аванс не обладает характеристиками задатка, которые заключаются в обеспечении сделки.

Аванс является лишь суммой, внесенной в счет стоимости жилья до исполнения основного договора (купли-продажи). Важно понимать, что авансовый платеж, как подчеркнуто выше, не служит обеспечением сделки. Вне зависимости от того, состоялась ли она или покупатель решил от нее отказаться, лицо, получившее авансовый платеж, обязано осуществить его возврат.

Природа задатка

Когда покупателями принимается решение осуществить возврат аванса в порядке судебного производства, продавцы требуют, чтобы этот платеж был признан задатком. Согласно статье 380 ГК, задаток вносится контрагентом в счет суммы, подлежащей уплате в рамках соглашения. При этом он играет роль обеспечения договора и служит подтверждением его заключения.

Можно ли вернуть задаток в случае отказа уплатившего его лица от сделки? Нет, это невозможно, поскольку ГК (ст. 381) гласит: если сделка расстраивается по решению лица, уплатившего задаток, то контрагент имеет право сохранить его.

Взыскание аванса в суде

По указанным выше причинам возникают ситуации, когда продавцы не готовы возвращать авансовый платеж. Как вернуть аванс за квартиру при отказе продавца? В данном случае последний нарушает закон, и уплатившее его лицо имеет право взыскать его в судебном порядке. Для этого в суд необходимо подать исковое заявление о возврате аванса.

Даже если в авансовый договор включены пункты, гласящие, что авансовый платеж переходит к продавцу в случае отказа первого от сделки, это не может служить основанием для признания подобного условия правомерным. Включение такого пункта в договор является противоречащим закону (в частности, ст. 421 и 422 Гражданского кодекса) и признается недействительным.

Нюансы возврата аванса

Подчеркнем, что если покупатель, внесший авансовый платеж, решает отказаться от заключения сделки – покупки квартиры – в установленные сроки, то продавец не вправе не возвращать ему аванс. Ключевые моменты:

• Поскольку в данном случае стороны не заключили договор купли-продажи квартиры, то наступает прекращение обязательств, действовавших в договоре аванса.
• Статья 1102 обязывает продавца вернуть аванс в полном объеме, и здесь не имеет значения тот факт, что сделка расстроилась по инициативе покупателя.

Как в реальности осуществляется возврат авансового платежа через суд?

Споры о возврате аванса нередко встречаются в судебной практике. При рассмотрении дела в суде продавцы опираются на то, что в договоре прямо прописано условие об их праве сохранить аванс в случае отказа покупателя от сделки. Однако судьями этот аргумент не признается весомым. Заявления продавцов о том, что авансовый договор заключался как договор о задатке или как предварительный договор купли-продажи, судебные инстанции не принимают.

Если, внося аванс, гражданин взял с продавца расписку о его получении, то процесс взыскания этой суммы не представит особых сложностей. В последней указывается факт оплаты денежной суммы и характеристики объекта недвижимости. Однако существует ряд случаев успешного взыскания и при отсутствии расписки.